国家房地产市场宏观调控，引导楼市出现了一些积极变化：各地房价涨幅较去年明显下跌，增长趋势明显趋缓。上海一些高档商品房出现抛压，有些甚至出现30％的降幅；杭州房价也出现了12年以来的首次下跌；北京新房交易量锐减一半。精明的“温州炒房团”已偃旗息鼓，转行另谋“钱途”，一些炒房人赶在房屋交易税实施前抛售房子。买房人更加冷静和理性。专家说，楼市“重拳”给没有自己住房的普通百姓带来了希望。

　　楼市“高烧”加重百姓负担

　　其中有合理因素，也有投机炒作等不合理因素的影响

　　31岁的小王是在北京某媒体工作的“白领”，月收入4000多元。一年多来，他为买房操碎了心。“我工作7年了，如今所有的积蓄，还不够支付城里一套普通两居室的首付。几年来我一直在盼着房价下跌，但北京房价是‘年年涨、月月涨’，不知道要涨到什么时候！”

　　2004年以来，全国商品房平均价格增幅超过一成。房价过快上涨的势头，从东部沿海地区向其他地区扩展。楼市为何“高烧”不退？

　　专家分析，其中原因是多方面的。有些是合理因素，如城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善，商品房开发建设成本增加。但是，也有许多不合理因素。例如，商品住房供应结构不合理，2004年全国经济适用住房开发投资占房地产开发投资的比重，由上年的6.1%下降到4.6%，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，抬高了商品住房的平均价格。一些地区投机炒作现象严重，投资性购房需求迅速扩大，一些居民基于房价上涨预期，也参与购房投资，或者担心房价继续上涨而提前入市。少数开发商利用市场透明度不够，通过囤积土地、囤积房源等不正常手段，哄抬房价，等等。

　　建设部副部长刘志峰指出，部分地区房价过快上涨，加重了城镇中低收入家庭的住房负担，加大了社会经济运行成本和经济结构调整难度，增加了投资反弹的压力，也容易助长投机行为，影响金融安全和宏观经济稳定。因此，中央把稳定房价作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

　　中低收入家庭住房前景看好

　　增加中低价位房、经济适用房、廉租住房供应

　　南京市不久前调整住房建设计划，加快解决中低收入家庭住房的步伐。今年将建设120万平方米经济适用房，50万平方米中低价商品房，并按需求建设储备一批廉租房。一位一直想买经济适用房的退休老人说：“这下房源多了，房价平稳了，我们可有希望了。”

　　刘志峰指出，房地产市场发展的根本目的，是解决普通居民的住房问题，稳定房价工作的根本出发点，就是减轻中低收入家庭的住房负担。

　　“三房”，即中低价位普通商品房、经济适用房、廉租房，被称为中低收入群体的住房保障线。这次宏观调控的一个重要目标，就是增加“三房”供应，保障中低收入群体住房。为此，国务院出台了一些硬性措施，比如，加大土地供应调控力度，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，并且把土地出让和房价控制挂钩；降低经济适用房开发建设成本，把利润控制在3%以内；以财政预算资金为主，保证廉租住房建设，逐步扩大廉租住房制度覆盖面。

　　最近一个时期，各地纷纷出台各种措施，大力推进“三房”建设。据国土资源部透露，各地已经明显增加了中低价位普通商品房和经济适用住房用地的供应量。重庆市经济适用住房用地供应占住宅用地供应总量的比例由3%至5%提高到10%；上海今年计划供应普通商品房用地2000公顷，比去年的765公顷增加161%；宁波经济适用住房用地比重去年占2.9%，今年占24.4%。

　　购买长期自住房税负未增加

　　税收政策调整目的是遏制住房投机交易

　　这次宏观调控，已经出台了一系列经济、法律和行政措施。其中最引人注目的是税收政策的调整。这会不会增加普通百姓的购房负担呢？

　　让我们看一下税收政策调整的内容。从6月1日起，个人购买的住房，如果在转让的时候购房不到两年，对转让收入全额征收营业税；如果个人购买的普通住房达到或者超过两年以后，才进行转让的，转让收入继续免征营业税。而原有的税收政策是，个人购买自用一年以上的普通住房出售时免征营业税；不足一年的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。细细对比，不难发现，住房转让环节营业税政策的调整，主要目的在于增加短期炒作成本，遏制投机炒作。南昌房地产业的一位资深人士算了一笔账：以一套购买时市场价为50万元，短期售出时价格增幅为5％，即售价为52．5万元的住房为例，6月1日前所要缴纳的营业税仅为1250元，而6月1日后则要缴纳26250元。而对于百姓购买长期自住的住房，税收政策并没有变化。

　　专家介绍说，对老百姓购买自住普通住房，政府一直是鼓励支持的。1999年以来陆续出台了许多优惠政策。如个人购买自用普通住房，减半征收契税；个人拥有的普通住房转让时免征土地增值税；个人出售自用5年以上的住房，可视情免征个人所得税。这些优惠政策将继续保留。

　　稳定房价五大关键词

　　5月11日，由建设部、国家发改委、财政部、国土资源部等七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。其中有五大关键词：

　　关键词一：经济适用房住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主。加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价。建设单位利润要控制在3％以内。

　　关键词二：廉租房城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理。

　　关键词三：税收调节2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。

　　关键词四：禁止期房转让禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

　　关键词五：打击“炒地”要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。（来源：解放军报第10版）